Hvordan forbereder du dig på de faldende ejendomsværdier?

Ingen kan med sikkerhed spå om fremtiden, herunder udviklingen i det kommercielle ejendomsmarked. De fleste internationale analytikere er dog af den opfattelse, at ejendomsværdierne over en bred kam nødvendigvis må falde. Faldende overskud, faldende ejedomsværdier og stigende låneomkostninger er den giftige cocktail, mange ejendomsejere står over for. Men hvordan kan du som ejendomsejer gardere dig? Det stiller vi skarpt på nedenfor.

Markedsanalytikere fra Financial Times, Bloomberg, Saxo Bank og mange andre forudser prisfald på europæiske kommercielle ejendomme over den næste periode.

Lige nu har de højere finansieringsomkostninger og byggeomkostninger ført til øgede afkastkrav hos købere og investorer, uden at sælgerne endnu har været villige til at gå så langt ned i pris, at enderne kan mødes.

Hvor hårdt markedet bliver ramt, er ikke til at vide, men risikoen for større prisfald i nogle sektorer og placeringer er stor nok til, at forebyggende tiltag er værd at overveje.

For at du har mulighed for at gardere dig, har vi derfor samlet ti gode råd:

Det er essentielt at gennemgå eksisterende kontrakter, herunder lejekontrakter, servicekontrakter, entrepriseaftaler, garantier og finansieringsaftaler. Du kan med fordel gennemgå dine kontrakter, så du er sikker på, at kontrakterne giver den fornødne fleksibilitet til at navigere og giver sikkerhed for de forventede indtægter og udgifter. Det er ærgerligt i en salgssituation at finde ud af, at kontrakterne ikke er, som du huskede dem. Alternativt kan det være, at det er tid til justering eller genforhandling af nogle af kontrakterne.

Det er bedre at afsøge markedet for mulige alternative finansieringskilder i god tid, hvis mere traditionel realkreditfinansiering senere bliver med lavere LTV (loan-to-value) eller dyrere end forventet. Afsøg markedet for alternative lånemuligheder allerede nu, herunder mulighederne for yderligere egenkapital, mezzaninkapital eller andet. En del af beredskabsplanen kan også være at sørge for stærke relationer til eksisterende eller eventuelt nye långivere, så der er større chance for, at den nødvendige lånekapital er til stede, når den behøves.

Selvom en refinansiering ikke er nødvendig lige nu, kan det sagtens betale sig at gennemgå den eksisterende finansiering og enten refinansiere dele af gælden eller nedbringe den samlede gæld i ejendommene. Hvis ejendommen senere vurderes lavere end forventet i tilfælde af en (tvungen) refinansiering, og der skal skaffes yderligere kapital, kan den komme dyrekøbt i en presset situation. Det kan også ske ved strategiske frasalg i porteføljen, så overvej, om tiden er rigtig til at se på sammensætningen af porteføljen sammenholdt med gælden – også selvom virksomheden ikke er presset til det endnu.

I stedet for selv at tage al risikoen, kan der med fordel ses på strategiske partnerskaber i form af delt ejerskab, joint ventures eller andre former for samarbejde med andre ejendomsejere eller investorer. Det kan også gøre byrden lettere at dele, hvis der på et tidspunkt opstår et behov for øget egenkapital. Måske er koncernstrukturen ikke lavet med et faldende marked for øje, og noget af porteføljen bør måske indkapsles eller udskilles af hovedvirksomheden på projekt- eller ejendomsniveau. Det giver risikospredning og kan også gøre salg af enkelte projekter og ejendomme lettere og mere smidigt.

Nogle ejere vil opdage, at en ejendom, som tidligere uproblematisk kunne finansieres, nu pludselig mangler investeringer for millionbeløb for bare at bringe ejendommen op til nutidig standard. Hvis ejendommen ikke er en prime-ejendom i en af de større byer, kan det være nødvendigt at revurdere ejendommens indretning og anvendelse for at sikre, at ejendommen stadig er et attraktivt aktiv. Mange virksomheder lejer færre kvadratmeter og stiller højere krav til kvaliteten. Der er mange måder at give ejendommen og lejemålene det ’ekstra’, som gør, at ejendommen skiller sig ud fra mængden. Flere steder er eksempelvis serviced offices blevet et attraktivt alternativ for lejere, som ikke ønsker at stå for driften selv eller ønsker mere fleksibilitet ift. udvidelser og indskrænkninger.

Det kan være en god ide at genforhandle lejekontrakter for at sikre lejernes uopsigelighed og dermed de fremtidige indtægter. Det kan blive bekosteligt, hvis en ankerlejer pludselig opsiger sit lejemål kort før en refinansiering og vurdering af ejendommen. Modydelsen behøver ikke nødvendigvis være lejenedsættelse, men kan også være energiinvesteringer i ejendommen, som kommer begge parter til gode. Det kan også være andre tiltag, som gør ejendommen mere attraktiv for lejerne, og kun fantasien sætter grænser for mulige tiltag, som ikke behøver at koste en formue.

Presset vokser lige nu fra alle sider ift. at lave investeringer i ejendomme som følge af bl.a. energikrav, ESG og bæredygtighedskrav. Det kommer både fra lovgivers side og fra markedet. Hvis du får styr på ESG-rapporteringen og i øvrigt har lagt en realistisk plan for investering i energioptimering og nedbringelse af ejendommens klimabelastning, så står du langt bedre den dag, en potentiel køber eller investor banker på. Hvis du stadig står på startlinjen, vil det have direkte indflydelse på værdien af ejendommen.

I tider hvor låneomkostningerne spiser en stadig større del af ejendommenes indtægter, er det essentielt at få gennemgået og optimeret ejendomsdriften. Der er altid besparelser at hente ved at lave en detaljeret gennemgang af ejendommene helt ned på fakturaniveau og lave nye eller bedre rammeaftaler, energioptimering og driftsoptimering. Sådanne tiltag bliver stadig vigtigere i det nuværende marked, hvor hver en krone tjent på driften viser sig i værdiansættelsen.

Det er ikke i en krisesituation, at det skal vise sig, at virksomheden ikke har tilstrækkeligt styr på lovgivningen. En virksomhed med styr på rapporteringskrav og corporate governance har lettere ved at modstå stresstests fra investorer, banker og samarbejdspartnere.

Lyt på vandrørene, vær aktiv, og mød aktørerne i markedet for at holde trit med trends og tendenser. Ved at være informeret kan du positionere dig bedre til succes selv i tider med usikkerhed i markedet. Måske er det dig, som laver de gode køb eller salg før alle andre, blot fordi du bruger tiden på at følge med i markedet. Der er stadig kapital i markedet, men alle er bange for at blinke først.